В настоящее время одной из наиболее выгодных стран Европы для инвестиций в недвижимость с точки зрения темпов прироста цен является активно развивающаяся Болгария. К такому мнению приходят почти все эксперты в области продажи зарубежной недвижимости.
За последние несколько лет рост местных и иностранных инвестиций в строительство новых объектов недвижимости в Болгарии лидирует среди всех остальных секторов экономики. Вступление Болгарии в Европейский Союз ведет к дальнейшему увеличению темпов развития строительного бизнеса. Основное внимание иностранных инвесторов сосредоточено на объектах недвижимости туристической отрасли. Проявляется также значительный интерес и к строительству торговых и бизнес-комплексов, развлекательных центров, промышленных объектов, административных зданий.
Динамика иностранных инвестиций в Болгарии и их бесспорная роль в общественной жизни страны в последние годы стали решающим фактором ускорения экономического развития.
Почему именно Болгария?
Есть несколько веских причин:
1. С 01.01.2007 г. Болгария вошла в состав ЕС, что автоматически создает благоприятные условия для инвестиций в недвижимость и бизнес.
2. Гарантии на инвестиции, которые регулируются законом «Об инвестициях»
(с 06.08.2004 г. закон «О стимулировании инвестиций»).
3. Стабильность общеполитической и экономической системы, а также нормативно-законодательной базы.
4. Достаточно большое количество «белых пятен» практически во всех сферах частного бизнеса (чего уже давно нет в остальных странах ЕС), что дает неоспоримую возможность для благоприятного старта своего бизнеса и его стабильного развития.
5. Стабильный и достаточно высокий темп роста цен на недвижимость и земельные участки, который за последние 3 года составил от 30% до 60% в год.
6. Постоянные инвестиции в недвижимость, особенно со стороны Великобритании и Ирландии, а также вступление Болгарии в ЕС прогнозирует еще более высокий темп роста цен на недвижимость.
7. Возможность за счет инвестиций получить ПМЖ или ВНЖ.

Квартиры
Наибольшей популярностью пользуются 2-комнатные апартаменты, состоящие из одной спальни и одной гостиной, совмещенной с кухонным боксом. Такие квартиры люди чаще всего приобретают для собственного использования.

Также популярностью пользуются студии, но преимущественно для сдачи в аренду, т. е. инвестор скупает в одном комплексе 10–15 студий и потом сдает их в аренду. Наименьший спрос на 3–4-комнатные квартиры, состоящие из двух-трех спален, которые в основном покупают состоятельные люди для семейного отдыха.

Предпочтение отдается комплексам с гостиничной инфраструктурой – бассейнами, ресторанами и т. д., расположенным именно в туристических городах сезонного проживания, например, Солнечный Берег или Золотые Пески. Но при этом не надо забывать о достаточно высокой плате за обслуживание – от 10 до 20 евро/м2 в год. Любители более спокойного и тихого отдыха покупают апартаменты в таких городах, как Несебр, Созополь, Поморье, которые находятся непосредственно на побережье, в комплексах для круглогодичного проживания.

Стоимость зависит от месторасположения комплекса, т.е. в каком городе он находится и на каком удалении от моря. Например, стоимость квадратного метра в жилом комплексе, расположенном в Несебре (сердце южного побережья Болгарии), на первой линии составляет от 1800 до 2500 евро, а в центре – от 1200 до 1500 евро. В близлежащих от Несебра городах (Равда, Поморье) цена на первой линии – от 950 до 1200 евро, в центре – от 600 до 850 евро за м2. На курорте Солнечный Берег, который расположен также около Несебра, стоимость жилья на первой линии колеблется от 1800 до 2000 евро, а на второй, третьей и т. д. линиях – от 900 до 1300 евро/м2.

Дома, виллы
Иностранные покупатели могут стать владельцами виллы в Болгарии. Однако тут есть одна деталь, которую необходимо знать перед тем, как вложить деньги именно в виллу. Землю, находящуюся под зданием, и прилегающий участок продавать физическим иностранным лицам законодательно запрещено. Но при покупке виллы можно оформить длительную аренду, срок которой неограничен. Минимальный срок – 4 года. При продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1–10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены два нотариальных акта: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания, и земли на одно и то же лицо оформляется один нотариальный акт. Покупка здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

Иностранцев в основном интересуют виллы, расположенные как можно ближе к побережью. Как правило, это 2-этажные виллы с общей площадью 200–250 м2. Есть, конечно, и исключения, которые приобретают себе огромные виллы, но чаще всего этим занимаются наши соседи из России. Стоимость также зависит от месторасположения и количества земли, которая идет вместе с домом. Цена колеблется от 1000 до 2000 евро за м2.

Можно приобрести недвижимость и в болгарских деревнях, расположенных на расстоянии 15–40 км от моря. Цены там зависят от состояния покупаемой недвижимости. Но зато можно купить небольшой домик с участком земли в 10–15 соток за 20–30 тыс. евро.

Особенности оформления и покупки недвижимости в Болгарии
Оформление покупки недвижимости осуществляется обычно в четыре этапа:

1. После выбора объекта покупки оплачивается резервационная сумма (1500–2000 евро). Апартамент снимается с продажи. Цена покупки фиксируется и в дальнейшем не повышается.

2. В течение 2–3-х недель после резервации апартамента заключается предварительный договор купли-продажи. В нем оговариваются основные условия, которые позже переносятся в окончательный договор – нотариальный акт, а именно: подробное описание покупаемого объекта недвижимости в Болгарии, для строящегося жилья – срок сдачи объекта в эксплуатацию, цена, условия и сроки оплаты. При подписании предварительного договора выплачивается 20–30% от стоимости купленного объекта.

3. В срок, оговоренный предварительным договором, стороны заключают договор в форме нотариального акта, который и является документом на собственность. К моменту подписания нотариального акта все расчеты между сторонами должны быть проведены. При желании стороны могут не заключать предварительный договор, а сразу подписать нотариальный акт. Это актуально, когда покупатель сразу готов заплатить полную стоимость объекта.

4. Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество оформляется у нотариуса. После подписания документа продавцом и покупателем, а также заверения их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение по объекту в Государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте. Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же Регистра об отсутствии «тяжестей» объекта, т. е. о его «чистоте». В удостоверении отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела.

При совершении сделок в подавляющем большинстве фигурируют две цифры: налоговая оценка недвижимости – это цена, которая указывается в документах по сделке (обычно она составляет 50% от реальной цены сделки); и реальная цена сделки, по которой производятся фактические расчеты. Базой при налогообложении считается налоговая оценка недвижимости. Исходя из налоговой оценки определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 3% от стоимости, указанной в нотариальном акте.

Владение недвижимостью в Болгарии не дает право безвизового въезда в страну и не является основанием для получения вида на жительство. Но наличие собственного апартамента (адреса) в Болгарии дает право на получение годовой многократной визы для владельца и всех членов его семьи. Максимальный срок пребывания по такой визе – 90 дней.

Будьте бдительны!
Украинские компании, занимающиеся недвижимостью, специализируются зачастую на множестве стран, включая Болгарию. И предлагаемые варианты жилья, как правило, или устаревшие, или помноженные в несколько раз. Украинские фирмы заключают договора с представителями болгарских компаний, даже не проверяя недвижимость на «чистоту». И в случае непредвиденных результатов (а их может быть масса) крайних не найдешь. Болгарские же компании еще хуже – купить шило в мешке можно элементарно. Что же в таких ситуациях следует предпринимать?

Необходимо найти компанию, которая специализируется только на болгарской недвижимости и предлагает ее украинскому рынку, проверить существующие документы и ознакомиться с деятельностью фирмы. Такие компании – большей частью выходцы из Украины, проживающие или ведущие бизнес в Болгарии. Они имеют своих представителей, офисы в Украине и инспектируют болгарский рынок весьма тщательно.

Процедура по предоставлению ипотечных кредитов
Заемщик заполняет заявление по образцу банка на получение кредита, а также переводит первоначальный взнос в соответствии с утвержденным банком размером. Обмен информацией с банком может происходить посредством электронной почты. На этом этапе оригинальные документы не требуются.

В течение 7 рабочих дней с даты получения документов банк анализирует предоставленную информацию о доходах заемщика, принимает предварительное решение на разрешение или отказ предоставления кредита и уведомляет об этом заемщика либо доверенное им лицо.

При положительном предварительном решении банка в отношении поступившего запроса необходимо представить следующие документы для проведения более глубокого кредитного анализа:

• оригинал документа, удостоверяющий доходы заемщика, например, банковскую выписку о наличии средств по депозитам клиента, трудовой договор с основного места работы или другие документы, удостоверяющие наличие доходов;

• заверенную копию паспорта;

• доверенность по образцу банка в пользу местного доверенного лица, заверенную в Болгарии или в стране, в которой проживает заемщик. Во втором случае доверенность должна быть переведена на болгарский язык, легализирована и заверена нотариально;

• декларацию об имущественном состоянии заемщика по образцу банка, заверенную доверенным лицом;

• предварительный договор купли-продажи, подписанный клиентом или доверенным лицом, с описанием недвижимости и параметров кредитной сделки;

• другие документы, необходимые для проведения кредитного исследования и правового анализа о наличии обеспечения и оценки недвижимости в соответствии со спецификой сделки.

Банк сохраняет за собой право потребовать предоставления дополнительных документов, касающихся правового статуса заемщика, продавца недвижимости или недвижимости, которая является объектом купли-продажи, при наличии обстоятельств, требующих дополнительного исследования кредитного запроса. При установлении несоответствия с первоначально предоставленными данными банк имеет право отказать в рассмотрении заявления на предоставление ипотечного кредита.

На основе предоставленного пакета документов и принятой банком рыночной оценке недвижимости в течение не менее 10 рабочих дней банк принимает окончательное решение по кредитной сделке.

Размер кредита – до 60% от стоимости предполагаемого объекта кредитования.
Срок кредита – до 20 лет.
Процентная ставка – 8–9 % годовых.

Сборы и комиссионные при покупке готовой недвижимости:

• первоначальная ставка на рассмотрение – 0,25% от размера запрашиваемого кредита;

• однократная ставка на обработку заявления на кредит размером в 1% от суммы отпускаемого кредита;

• годовая ставка за управление кредитом – 100 евро.

При покупке недвижимости на этапе незавершенного строительства:

• первоначальная ставка на рассмотрение – 0,25% от размера запрашиваемого кредита;

• однократная ставка на обработку заявления на кредит размером в 1,5% от суммы отпускаемого кредита;

• ставка ангажемент – 1% от размера неусвоенной основной суммы кредита за время до его полного усвоения;

• годовая ставка за управление кредитом – 100 евро.

При досрочном частичном или полном погашении:

• 3% от размера досрочно вносимой суммы, за первые три года срока кредита;

• 1% за остаточный срок кредита.

Подведем итоги
Для иностранных фирм национальный режим гарантирует беспрепятственное осуществление инвестиций, их защиту и получение надежного дохода без всякого вмешательства государства. Полученную прибыль легко перевести за рубеж после уплаты налогов. Налог на прибыль и НДС одни из самых низких в Центральной и Восточной Европе. При реинвестиции прибыли ставка налога равна 0%. Максимально упрощены разрешительные и лицензионные вопросы.

Инвестиции в Болгарии могут осуществлять юридические, не зарегистрированные в Болгарии лица; организации, не являющиеся юридическим лицом и зарегистрированные за границей; физические лица – граждане с постоянным местом жительства за рубежом.

Признанная прямая инвестиция в размере более $500 тыс. дает право на постоянное пребывание в стране (ПМЖ), а в последствии и на болгарское гражданство. Учитывая то, что Болгария вступила в Европейский Cоюз, это привлекательное предложение для тех, кто мечтает жить в объединенной Европе и иметь свободу передвижения по миру.

Источник: 100m2.com.ua